セットバックって知ってますか？

本日はセットバックについて解説します！
あまりなじみのない言葉ですが、内容はとても大切なことなので、理解することによって今後の土地選びや、建て替えの際に役立つと思います。

1.そもそもセットバックとは？
セットバックとは、主に道路の安全確保や緊急車両（救急車、消防車など）の通行を目的として、建物を道路の中心から一定距離後退させることを言います。
特に、一般的に二項道路ともよく呼ばれる幅員が4m未満の道路沿いでは、道路の中心線から敷地境界線に2m以上の距離を確保する必要があります。
この2ｍの距離を確保するために、強制的にセットバックが必要になります。

2.セットバックが必要な土地ってどんな土地？
前項で強制的にと、強い言葉を使っていますが必ずしも必要になってくるものではありません。
基本的によくあるのは下記のパターンです。

①.二項道路（建築基準法第42条2項に該当する道路）

②.都市計画道路（将来的に拡幅が予定されている道路）

③再建築不可の指定区域

これらの道路に面している土地の場合、セットバックが必要です。
しかし、一般的にはそれ以外の道路に面している土地や、既に道路幅が十分に広い土地ではセットバックは不要です。そのため、このリストに当てはまらない場合、基本的にセットバックは不要です。

3.セットバックの対象の土地はどうすればよい？

①二項道路について
「二項道路」とは、建築基準法第42条第2項に定められた道路のことを指します。
これは、道路幅員が4m未満の狭い道路で、既存の建物が建てられた当時は合法であったが、現在の基準では道路の幅が不足している道路を指します。
このような道路に面している土地に新しく建物を建てる場合、道路の中心線から2m以上セットバックする必要があります。

②都市計画道路
「都市計画道路」は、将来的に拡幅が予定されている道路で、都市計画区域内に指定されています。
こうした道路に面している土地では、都市計画に従って、道路の幅が広がることを見越したセットバックが求められることがあります。
都市計画道路のセットバックは、通常の道路よりもさらに厳しい基準が設けられている場合があり、建物の位置や敷地の利用計画に大きな影響を与えることがあります。
そのため、都市計画道路には注意が必要です。都市計画図に記載されているため、入念に確認し、どれくらいセットバックする必要があるか確認しましょう。

4.セットバックの可能性を考慮しましょう！
セットバックが必要かどうかを見極める際には、事前の役所調査などが重要です。
まず、道路幅員を確認することが基本です。幅員が4m未満の道路に面している土地の場合、道路中心線から2m以上のセットバックが必要となる可能性が高いです。
特に、二項道路や私道に面している場合は注意が必要です。これらの条件に該当する土地は、建物を後退させて建築する必要があるため、敷地の有効面積が減る可能性があります。
100㎡の気に入った土地があったけど、実はセットバックの必要があるから実際の面積は100㎡以下になる可能性もあります。
次に、自治体の条例や規制を確認することも忘れずに行いましょう。
地域によっては、特定の用途地域や都市計画道路に面している場合に、セットバックが義務付けられるケースがあります。
防災対策や交通の安全性を考慮した規定が存在するため、自治体の役所や不動産会社で都市計画図を確認し、土地が将来の道路拡幅計画の対象になっているかを確認することが重要です。


以上、土地を選んだり、建て替えをする際に重要なセットバックについて解説しました。
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